Une série d’avis du Comité de l’Abus de Droit Fiscal rendue sur une seule et même affaire examinée le 15 novembre 2019 (n° 2019-42, 2019-46 à 2019-59) rappelle aux contribuables – et à leurs conseils – que les schémas fiscalement optimisants se manipulent avec précaution sous peine d’un retour de bâton particulièrement violent en raison des lourdes pénalités (40 % ou 80 %) attachées au redressement.

En l’espèce, plusieurs SCI au capital de 1.000 € avaient été créées par les membres d’une même famille, qui avaient ensuite cédé temporairement leur usufruit à une société soumise à l’impôt sur les sociétés qu’ils contrôlaient. Jusque là, c’est du classique.

C’est ensuite que l’affaire se complique. Chaque SCI a procédé à l’acquisition d’un immeuble de rapport et vu concomitamment son capital augmenté pour être porté au montant de l’investissement. Toutefois, seule la société usufruitière a libéré effectivement ses apports, de sorte que les SCI se sont vues contraintes d’emprunter la différence.

Et c’est pour ce seul motif que le Comité valide la requalification opérée par l’administration qui, invoquant le but exclusivement fiscal des démembrements de propriété, considérait que les loyers perçus par les sociétés devaient être imposés au nom des personnes physiques dans la catégorie des revenus fonciers.

Cet avis que nous trouvons difficilement contestable vient nous rappeler opportunément qu’un élément qui pourrait apparaître comme étant sans gravité dans une opération classique – après tout, la liberté de choix des modalités de financement autorisait parfaitement les nus-propriétaires à ne pas libérer leurs apports – peut entraîner des conséquences particulièrement redoutables dans les schémas optimisants.

Contribuables tentés par l’optimisation fiscale, n’oubliez pas qu’en cette matière, le mieux est souvent l’ennemi du bien…