(Cass. Com. 9 février 2022, n° 19-22.861)

On sait que pour l’imposition de la fortune (Impôt de Solidarité sur la Fortune, Impôt sur la Fortune Immobilière) et des mutations à titre gratuit, les biens possédés ou transmis par le contribuable doivent être évalués à leur valeur vénale.

L’évaluation de leur patrimoine a toujours constitué un casse-tête pour les contribuables concernés; Certes, l’administration a bien publié un guide de l’évaluation, mais les indications qu’il contient ne sont qu’indicatives et ne lient donc pas les vérificateurs.

Quant à la jurisprudence, la Cour de cassation considère que la question de l’évaluation des biens relève de la compétence des juges du fond et n’intervient que pour censurer les erreurs de raisonnement. Il est donc difficile pour les contribuables de savoir à quoi s’en tenir et en cas de redressement des valeurs déclarées, la discussion qui s’engage avec le fisc ressemble souvent à une négociation de marchands de tapis…

C’est dans ce contexte un peu déprimant pour les contribuables concernés et leurs conseils que nous avons eu le plaisir de découvrir que le 9 février dernier, la chambre commerciale de la cour de cassation, après avoir cassé l’arrêt d’appel, a réglé l’affaire au fond et donc directement tranché la question toujours délicate de l’évaluation des parts d’une SCI qui donnait en location l’immeuble commercial qu’elle possédait.

Les faits de l’espèce ne retiendront pas l’attention, car l’intérêt de cette décision réside dans la méthode d’évaluation proposée par la cour de cassation. Se fondant manifestement sur un rapport d’expertise, la cour estime que la valeur vénale (VV) des parts de la SCI doit être estimée en combinant leur valeur mathématique (VM : la valeur réelle de l’immeuble moins les dettes sociales) et leur valeur de productivité (VP), la valeur mathématique étant pondéré d’un coefficient 3 et la valeur de productivité d’un coefficient 1 : VV = (3VM+VP)/4.

Sur cette valeur, la cour da cassation déduit en plus un abattement de 15 % pour tenir compte du caractère commercial du bail. Cet abattement est d’autant plus apprécié que la prise en compte d’une décote est rarement admise par le juge lorsque le bien est estimé à partir de sa valeur de productivité. Mais il est vrai que cette méthode n’était prise en compte que pour un quart.

Les contribuables possédant en l’espèce la totalité des parts de la SCI, il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote supplémentaire de minorité mais il n’y a pas de raison de penser que celle-ci fasse l’objet d’une exclusion de principe.

La période de déclaration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’approchant, nous ne doutons pas que les contribuables concernés sauront appliquer avec discernement cette décision qui leur donne pour la première fois à notre connaissance une formule claire de calcul de la valeur imposable des parts d’une SCI locative.