(CE 24 février 2026, n° 496482)

L’article 244 bis A du CGI est la pierre angulaire de la taxation en France des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents. Il comprend deux volets selon que le cédant est assujetti à l’impôt sur le revenu (personne physique, directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes fiscalement translucide) ou une entité soumise à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le cédant est établi hors de l’UE + EEE, il est obligé de désigner un représentant fiscal qui est responsable du paiement de l’impôt dû.

Constatant ce qu’elle considérait être une sous-estimation du prix de vente par un cédant relevant de l’impôt sur les sociétés (une société suisse), l’administration a réclamé au représentant fiscal du contribuable un complément de prélèvement à due concurrence. Ayant perdu devant le tribunal administratif et la Cour ayant rejeté sa requête par une simple ordonnance, le représentant fiscal du contribuable a saisi le Conseil d’Etat du litige.

Par une application littérale de la lettre de l’article 244 bis A, le Conseil d’Etat lui donne gain de cause. Il estime en effet que pour le calcul de la plus-value objet du prélèvement, le premier terme de la différence ne peut être que « le prix de cession », de sorte que pour rehausser ce dernier, le fisc doit démontrer que celui-ci ne correspond pas au montant convenu entre les parties. Donc il doit en pratique apporter la preuve d’un « dessous de table », ce qui est beaucoup plus difficile à faire que de démontrer que la valeur réelle du bien est supérieure au prix stipulé dans l’acte.

Pour le représentant fiscal du contribuable, cette issue doit constituer un réel soulagement, car même si le mandat de représentation prévoit généralement la possibilité pour ce dernier de se retourner contre le contribuable en cas de redressement fiscal, la pratique démontre qu’une fois le prix de vente net versé au vendeur étranger, il devient extrêmement difficile de le récupérer. Ce qui se traduit d’ailleurs dans le montant des honoraires de ce type de prestation.

Avec une telle décision, on peut légitimement s’attendre à ce que le coût de la représentation fiscale baisse enfin !