On sait que conformément à l’article 885 S du CGI, repris en mat!ère d’IFI par l’article 973 du CGI, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

En revanche, lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une société civile non transparente (c’est-à-dire soumise au régime de l’article 1655 ter du CG) mais simplement translucide (régime de l’article 8 du CGI), cet abattement n’est pas applicable.

Cela ne signifie toutefois pas qu’aucun abattement ne soit applicable : en fonction des clauses statutaires qui limitent la liquidité de son bien (clause d’agrément, participation minoritaire, etc.), le contribuable peut obtenir un abattement généralement compris entre 10 % lorsqu’il détient la quasi-totalité des titres de la SCI et 20 % lorsqu’il subit plus de contraintes.

On se souvient de la mésaventure subie par Gilles Carrez, qui fut Rapporteur Général du Budget puis président de la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale, à qui le fisc avait reproché d’avoir appliqué un abattement de 30 % aux parts de la SCI qui détenait sa résidence principale.

Un contribuable soumis au même redressement a manifestement décidé de ne pas se laisser faire et a déposé une QPC pour faire juger la discrimination qu’il subit par rapport aux contribuables détenant directement leur résidence principale comme étant contraire aux principes d’égalité devant la loi et les charges publiques protégés par les articles 6 et 13 de la Déclaration des Droits de l’Homme de 1789.

Par une décision n° 882-FD du 17 octobre 2019, la chambre commerciale de la Cour de cassation a transmis sa QPC au Conseil Constitutionnel.
Les chances de succès de cette QPC nous semblent toutefois assez faibles. En effet, le Conseil Constitutionnel considère que le législateur n’a pas à traiter de manière identique des contribuables qui sont placés dans des situations différentes. Or, nous n’apercevons pour notre part pas de quelle discrimination pourrait se plaindre un contribuable qui aurait fait le choix de détenir sa résidence principale par l’intermédiaire d’une société civile plutôt qu’en direct.

Certes, il ne peut appliquer qu’un abattement plus réduit, de surcroît sur un actif net (la valeur des parts, donc celle de l’immeuble diminuée de la dette) et non sur la valeur brute. Mais son choix a pu lui faire profiter d’autres avantages, comme la possibilité de transmettre son bien à ses héritiers avec plus de souplesse qu’un immeuble, sans parler de l’avantage d’éviter de constituer une indivision entre ses héritiers.

De plus, la même règle étant applicable en matière d’IFI, il faut reconnaître que résidence principale ou pas, les propriétaires d’immeubles par l’intermédiaire de sociétés civiles sont généralement bien mieux traités que ceux qui le détiennent en direct puisqu’ils peuvent déduire un partie au moins de leurs comptes courants lorsqu’ils ont été constitués avant l’entrée en vigueur de cet impôt. Or, les comptes courants ne sont jamais que de la dette bancaire déjà remboursée.

Nous attendons donc avec impatience la décision que rendra notre juge constitutionnel, en espérant qu’il nous donnera tort.