Résumé : L’administration considère que la dette d’acquisition de la résidence principale n’est déductible des base de l’IFI qu’à concurrence de 70 %. Ce changement de position par rapport à l’ISF est hautement contestable.

On sait que lorsqu’un bien n’est que partiellement taxable à l’impôt sur la fortune (ISF et IFI), la dette qui finance son acquisition n’est déductible qu’à due concurrence (pour l’ISF : article 885 G quater; pour l’IFI : article 974). C’est ainsi que pour l’ISF, l’emprunt contracté pour l’acquisition des biens professionnels totalement exonérés n’était pas déductible, et que celui contracté pour l’acquisition de bois et forêts, qui ne sont imposables qu’après un abattement de 75 %, n’est déductible qu’à hauteur de 25 % de son montant.


Pour l’ISF, l’administration avait considéré que… « l’abattement de 30 % dont bénéficiait la résidence principale ne constituant pas une exonération, un emprunt immobilier contracté pour l’acquisition de celle-ci est admis en déduction en totalité pour la détermination du patrimoine imposable à l’ISF, sous réserve de remplir les conditions générales de déductibilité » (BOI-PAT-ISF-30-60-30 n° 40, 14-6-2013).


Toutefois, alors même que la doctrine relative à l’Impôt sur la Fortune Immobilière n’a pas encore été publiée, les contribuables ont eu la mauvaise surprise de découvrir en lisant la notice de leur déclaration que l’administration considérait que la dette relative à la résidence principale n’était déductible qu’à hauteur de 70 % de son montant.


Pour déterminer si la position prise par l’administration pour l’ISF ne constituait qu’une simple mesure de tolérance contraire à la loi qu’elle peut donc refuser à bon droit d’appliquer pour l’IFI, il convient de se plonger dans l’origine de l’abattement de 30 % dont bénéficie la résidence principale.


Cet abattement procède de la codification d’une jurisprudence (Cass. com. 13-2-1996 n° 301 P, Fleury) qui a considéré que pour les droits de mutation à titre gratuit, la valeur de la résidence principale devait être déterminée en tenant compte de son état d’occupation, ce qui justifiait l’application d’un abattement.


Ce dernier ne constitue donc nullement une exonération partielle et la règle suivie par l’administration en matière d’ISF ne constituait pas une dérogation contra legemqu’elle pouvait librement remettre en cause pour l’avenir (le passé étant protégé par l’application de l’article L 80 À du LPF), mais au contraire la simple application de la loi.


D’ailleurs, si l’administration admet qu’un bien donné en location justifie un abattement de 20 % sur sa valeur libre d’occupation, il ne viendrait à l’idée d’aucun vérificateur de prétendre que seul 80 % du crédit contracté pour son acquisition ou sa réfection pourrait être admis en déduction.


Nous invitons donc les contribuables concernés à appliquer la doctrine de l’administration en ne déduisant que 70 % de leur dette d’acquisition, de payer l’IFI en résultant, puis de demander immédiatement après le dégrèvement de leur cotisation se rapportant aux 30 % non déduits en contestant la position de l’administration. Ils auront très probablement gain de cause et le supplément d’impôt contesté produira un intérêt non imposable de 2,4 % par an, bien mieux que ce que rapporte l’assurance-vie en fond euro après les prélèvements sociaux et la flat tax.


Nous sommes à leur disposition pour les assister dans ce contentieux.
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