(TJ Grasse, 6 août 2026, n° 25/05439)

On sait qu’avec le remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune par l’Impôt sur la Fortune Immobilière, diverses clauses anti-abus ont été introduites par le législateur pour éviter que les redevables puissent contourner trop facilement l’assiette du nouvel impôt. On sait aussi que certaines de ces mesures ont été tempérées par des clauses de sauvegarde.

C’est ainsi que si l’article 973-II du CGI interdit la déduction des comptes courants d’associés, il offre néanmoins la possibilité aux contribuables de démontrer que le financement de l’immeuble social grâce à un compte courant n’a pas eu de but principalement fiscal. Tel était par définition le cas pour les opérations d’acquisition antérieure au 1er janvier 2018, date d’entrée en vigueur de l’IFI, dès lors que dans le cadre de l’ISF, si les contribuables pouvaient bien déduire leur compte courant pour la détermination de la valeur des parts de la société possédant l’immeuble, ce compte courant était, lui, bien imposable. L’administration a d’ailleurs précisé dans sa doctrine (BOI-PAT-IFI-20-30-30, n° 230) que… « est susceptible de caractériser un objectif principalement autre que fiscal l’hypothèse où la dette a été souscrite avant la création de l’IFI ».

Un contribuable qui avait omis de déduire en 2023 le compte courant qu’il avait dans la société civile immobilière dont il détenait avec son épouse la totalité du capital a donc déposé une réclamation contentieuse qui fut rejetée par l’administration, permettant au TJ de Grasse de s’emparer du sujet. Consternation : sa requête est rejetée tant pour des raisons de forme (défaut de justification de la dette) que de fond (absence de preuve du caractère principalement non fiscal des modalités de financement de l’acquisition par la SCI.

Pour le tribunal, l’existence des apports en compte courant n’est pas suffisamment démontrée. Pourtant, le contribuable avait produit le grand livre comptable de la SCI pour les exercice 2017 et 2022, le décompte du notaire certifiant de l’origine des fonds, les relevés bancaires de la SCI faisant apparaître le virement des fonds  au notaire, ainsi que le tableau d’amortissement du prêt immobilier contracté par la SCI. Le tribunal lui oppose une clause des statuts de la SCI exigeant que les conditions des apports en compte courant soient « fixées en accord avec la gérance au moment du versement » et l’absence de versement au débat desdits accords. Il lui oppose également un certain flou dans la justification des montants comptabilisés tenant manifestement au règlement par ses soins de factures de travaux incombant à la société et crédités sur son compte courant.

Mais il lui reproche surtout le fait que la société ayant affecté l’immeuble à la jouissance de ses associés, elle n’avait pas les moyens de leur rembourser leur compte courant, sauf à vendre son bien. Et de contester l’utilité pour la SCI desdites avances en compte en s’interrogeant sur une « stratégie économique » qui serait selon lui « contraire à l’objet social de la SCI », avec des « objectifs juridiques et financiers de la SCI autres qu’à visée fiscale au bénéfice des associés (…) nuls, le montage revendiqué ayant pour effet de rendre la dette irremboursable par la société faute de revenus et la créance des associés irrécouvrable faute de modalités de remboursement définies et garantissant l’effectivité de leurs droits ».

Le tribunal pointe en revanche l’avantage fiscal évident pour les associés de ces comptes courants qui leur permettent de passer sous le seuil de l’IFI. Le fait que les contribuables aient ultérieurement procédé à la donation de leurs parts à leurs enfants, loin de les absoudre, révèle au contraire au tribunal « un autre objectif purement fiscal puisque celui-ci consiste à anticiper la transmission aux héritiers de la SCI et à éviter une taxation de ceux-ci au titre des droits de succession » !

Fermez le ban…

Sur la nature des justificatifs produits pour établir l’existence des comptes courants, on ne fera pas grief aux premiers juges de les avoirs estimés insuffisants. Nous savons qu’en la matière il faut toujours en donner plus que pas assez. En revanche, le refus d’appliquer la clause de sauvegarde à un schéma pourtant archi-classique nous semble parfaitement injustifié.

En retenant comme but principalement fiscal la recherche d’une optimisation en matière de droits de mutation à titre gratuit, le tribunal de Grasse mélange tout d’abord allègrement les genres. En effet, le but principalement fiscal que la clause anti-abus vise à réprimer concerne l’IFI et l’IFI seulement.  La recherche d’une optimisation fiscale en matière de DMTG est totalement inopérante pour l’appréciation de cette mesure.

De plus, en qualifiant d’objectif « purement fiscal » l’anticipation par les contribuables du règlement de leur succession grâce à la réalisation de donations, il remet tout simplement en cause les piliers du temple de la fiscalité du patrimoine. Dans une telle conception, toute donation avec réserve d’usufruit aurait un objectif principalement fiscal lui garantissant donc les foudres de l’article L 64 A du LPF. Or, nous savons que telle n’est pas la position de l’administration (https://blog.bornhauser-avocats.fr/2020/02/commentaires-administratifs-du-mini-abus-de-droit-le-montage-accouche-dune-souris/).

Enfin, ses considérations sur la stratégie de financement via des comptes courants qui serait « contraire à l’objet social de la SCI » comme ses remarques sur l’absence totale d’objectifs juridiques et financiers de la SCI « autres qu’à visée fiscale au bénéfice des associés » au motif que la dette de la SCI serait « irremboursable par la société faute de revenus  et la créance des associés irrécouvrables » apparaissent totalement déconnectées de la réalité juridique. Ce n’est pas parce qu’elle n’a pas de revenus aujourd’hui que la SCI n’en aura pas demain si les associés décident de louer l’immeuble et en tout état de cause, grâce à la propriété du bien, la SCI pourra toujours désintéresser ses associés en procédant à sa vente, de sorte que ces derniers ne craignent absolument pas de voir leur créance disparaître.

Cela dit, on peut probablement reprocher au contribuable de n’avoir pas suffisamment expliqué au tribunal en quoi le schéma mis en oeuvre à une époque où l’IFI n’existait pas n’aurait eu absolument aucun impact en matière d’ISF. Il est des évidences qu’il faut parfois rappeler avec force, surtout devant le juge judiciaire saisi en premier ressort d’un litige fiscal dans une juridiction de province. Car la probabilité d’être jugé par un magistrat formé à la fiscalité est malheureusement assez faible…

On espère donc que cette décision sera infirmée en appel, en formant des vœux que pour un litige portant sur 9.842 €, le contribuable ait le courage d’y aller !